住宅ローンの基礎： 初めての住宅ローン

大規模な住宅ローン減税が2009年度から導入されることが決まりましたが、住宅ローンを借りられない人が増えているそうです。

住宅ローンを希望する借入額どおりに借りられない、住宅ローンの審査に通らなかったなどの理由で契約直前のマンションや住宅をあきらめたり、購入を先送りしたりするケースが目立つようになってきているとか。

ほんの1年前までは、「歓迎すべかざる客」と金融機関が呼んでいた、正社員でも勤続年数が極端に短い人、契約社員などの非正規雇用の人に住宅ローンを貸し出していたのに、この違いは一体何なんでしょう。

最大の理由は景気の低迷による住宅ローンの支払いの延滞増加だといわれています。

住宅ローンはこれまで、金融機関にとって企業向け融資と比較すればはるかに焦げ付きの少ない、安全な商品でした。

ところが、住宅金融支援機構が2008年に金融機関に行ったアンケートの結果によると、住宅ローンにまつわるリスクとして、住宅ローンの返済の延滞増加が2007年よりも目立って増加していました。

金融機関が住宅ローンの貸し渋りをしないかどうか、今後心配になってきますね

住宅ローンの保証料が決して馬鹿にならない金額であることは先に「住宅ローンの保証料　１」のページで述べたとおりです。

住宅ローンの保証料というのは、これを払っておくことにより、万一住宅ローンの契約者が、住宅ローンの返済中に返済不能となった場合、保証会社が金融機関に住宅ローンの残債を代わりに支払ってくれます。

ただし、これで住宅ローンの契約者が借金から免れるわけではなく、保証会社はこの肩代わりした金額を住宅ローンの契約者に請求する権利があります。

だから、住宅ローンの契約者としては、債権者が金融機関から保証会社に移るだけで、住宅ローンを返済しなければならないという立場には、なんの変わりもありません。

はじめに支払った保証料は一体何のためと、納得できない思いですよね。

最近では、保証料が不要の住宅ローンも出てきています。

最近、連帯保証人も要求されず、保証料もかからないフラット３５に代表されるような住宅ローンあります

フラット３５に代表されるような、保証料不要の住宅ローンは、証券化ローンといわれ、「保証会社に保証してもらう」というシステムをつかわない住宅ローンです。

証券化ローンの場合、住宅ローンの焦げ付きなどのリスクを投資家が背負っています。

「保証料無料」というのは、システムが違うだけのことですので、現在ではそう珍しいものでもないようです。

また、保証料を必要とする従来型の住宅ローンでも、期間限定のキャンペーンなどで、保証料相当分が無料になることがあります。

私は三菱東京UFJ銀行で住宅ローンを借り入れましたが、時々保証料相当分無料キャンペーンをやっています（残念ながら、2008年分は終了したようですが）。

諸費用分を少しでも浮かせるためにも、どこかの金融機関で住宅ローンの保証料分無料キャンペーンをやっていないか、チェックした上で住宅ローンの申込をしてみても良いでしょう。

住宅ローンの借入に伴って発生する諸費用の中でも気になるのは、住宅ローンの保証料です。

住宅ローンの保証料は住宅金融支援機構の提供するフラット３５では不要ですが、民間の金融機関が提供する住宅ローンでは、通常は保証料が必要になります。

住宅ローンの保証料とは、住宅ローンを借りるときに、連帯保証人を立てる代わりに、民間の保証会社や公的保証機関の保証を受けるために支払う費用のことをさします。

お金を借りるとき、通常は連帯保証人が必要になります。

債務者（お金を借りた人）が支払わなかった場合に、この連帯保証人が返済することになります。

住宅ローンの場合でも連帯保証人制度が利用されているケースがないわけではないのですが、多くの場合には、保証会社による保証制度が利用されています。

保証会社に保証料を払うことにより、連帯保証人を立てなくてよいという制度です。

各金融機関は、通常、系列の保証会社を持っているので、その保証会社に保証料を払う形になります。

借入金額と返済期間によって保証料の金額は変わり、住宅ローンの返済期間が長期になればなるほど保証料は高くなります。

住宅ローンの保証料の支方法払はローン契約時に一括で支払う一括前払型（保証料外枠方式）と、住宅ローンの融資金利に上乗せして支払う利息組み込み型（保証料内枠方式）の二つがあります。

マンションや住宅を購入するのに、資金が足りないから住宅ローンを借りるのに、保証料分をさらに上乗せして支払うのは、結構大変ですよね。

実際、住宅ローンを2500万円、30年間借り入れた場合、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンの例では、保証料は478,425 〜 1,913,700円の間になります（住宅ローンの審査結果によって、幅が出るんだとか）。

保証料の高さを考えると、明らかに保証料内枠方式の方が楽なんですが、よぉく考えてみてください。

ローンの保証料を内枠方式で支払うということは、返済期間分、住宅ローンの金利に余分に利息がつくことになります。

住宅ローンに対する保証料分の上乗せはだいたい0.2%分といわれていますが、25年や30年の返済になると、馬鹿になりませんよね。

住宅を購入する際に避けて通れないのが住宅ローン選び。

住宅ローンを組むときには、住宅ローンの金利タイプの選択、返済期間の選択、住宅ローンの組みあわせなどなど、いくつか注意しなくてはならない点があります。

住宅ローンを組むときには、新規の借入、借り換えを問わず、以下の点に注意するようにしましょう。

１．住宅ローンは10年以上借り入れることが前提の商品であること

２．住宅ローンの返済額は銀行や不動産業者が決めるのではなく、自分自身で決定すること

３．住宅ローン返済は、毎月の給与と預貯金のバランスで考えること

住宅ローンを借り入れるときや自分にあった住宅ローン選びで迷う時には、住宅ローンの基本的な考え方に立ち戻るようにしましょう。

住宅ローンの金利が市場金利の動向に左右されること、変動金利型住宅ローンの金利が日銀の短期プライムレートの動きに影響されることは「住宅ローンの金利　住宅ローンの金利はどうやって決まる？　１」のページで触れました。

では、固定金利選択型住宅ローンや固定金利型住宅ローンの金利はどのようにして決まるのでしょうか。

固定金利選択型住宅ローンの場合

固定金利選択型住宅ローンの金利は円金利スワップレートという市場金利が基準のひとつになっています。

この金利は金融機関が企業に貸し出すデリバティブ金利と呼ばれる特別な金利の一種で、外国為替のドル円レートや株価と同様に毎日変化しています。

各金融機関は毎月20〜25日頃に翌月の住宅ローン金利を決定している様子なので、この時期の市場金利が上昇傾向にあれば、翌月の固定金利選択型住宅ローンの金利は上がり、下がる傾向にあれば翌月の住宅ローンの金利は下落する傾向にあります。

固定金利型住宅ローンの場合

固定金利型住宅ローンの代表であるフラット３５の金利はどのように決まるのでしょうか。

フラット３５の金利は10年物国債の金利が基準になっています。

固定選択型住宅ローンと同様に、毎月下旬の金利の動向により、翌月の金利の傾向が推測されます。

住宅ローン金利の基準となる市場金利を端的にまとめると以下のようになります。

変動金利型住宅ローン：日銀の政策金利＝金融機関の短期プライムレート

固定金利選択型住宅ローン：円金利スワップ金利の動向

固定金利型住宅ローン：10年物国債の金利の動向

各金融機関は毎月末（20〜30日頃）に市場金利の動向からはんだんして翌月の各住宅ローンの金利を決定しています。

したがって、この時期の金利から翌月の住宅ローン金利が上昇するか下降するかある程度の予想が可能になります。

また、月末に住宅ローン実行をする予定であれば、市場金利の動向をみて今月にするか、次月に伸ばすかを検討する方が良い場合もあり、市場金利が上がったために、当初計画していた金利よりも高い金利で住宅ローンを借り入れることになってしまったという場合も出てきます。

（All About参照）

住宅ローンの金利はどのように決まるのでしょうか。

公定歩合が下がった（上がった）から、住宅ローンの金利も上がる、下がるということがよく言われますよね。

住宅ローンの金利を決定する要素は主に次の2つになります。

・市場金利
・住宅ローンの販売方針


金融機関は基本的には市場金利の動きに合わせて住宅ローン金利を決定します。

したがって、日銀が公定歩合を引き上げ（引き下げ）た場合、それに合わせて市場金利も動きますので、住宅ローンの金利の変動が予測できるというわけです

住宅ローン金利と市場金利の関係が理解できれば、住宅ローンの金利の動きが理解できるようになります。

住宅ローンの金利には変動金利型、固定金利型、固定金利選択型の三種類がありますが、実はそれぞれの住宅ローンでは金利の決定の仕方が違います。

変動金利型住宅ローンの場合

変動金利型住宅ローンの金利は「短期プライムレート（略称：短プラ）」という金利がベースになります。

この金利は金融機関が企業に融資を実行するときの基準となる金利です。

金融機関は日銀の政策金利の変更が行われると「短期プライムレート」を見直すので変動金利型の住宅ローンの金利もそれに伴って変更されます。

固定金利選択型住宅ローン、固定金利型住宅ローンの場合は、「住宅ローンの金利　住宅ローンの金利はどうやって決まる？　２」のページで見ていきます。

住宅ローンの繰り上げ返済の方法には、期間短縮型と返済額縮小型の二つがあります。

期間短縮型とは、住宅ローンの繰り上げ返済の返済方法の一つで、住宅ローンの繰り上げ返済を期間短縮型で行うと、返済期間が短縮されます。

期間短縮型は文字通り、毎月の返済額は変わらないで、住宅ローンの返済期間を短くしていく返済方法です。

住宅ローンを繰り上げ返済すると、返済した金額は全額が元金部分に充当されます。

住宅ローンを借り入れてからできるだけ早い時期に、期間短縮型の繰り上げ返済を行えば、繰り上げ返済分の利息負担を軽減でき、住宅ローンの総返済額を大きく軽減できることになりますので、最近では住宅ローンを借り入れる人の中では、繰り上げ返済を前提に住宅ローンを借り入れる人もいるようです。

住宅ローンの借り換えとは、今借り入れている住宅ローンを解約し、条件の良い別の住宅ローンからお金を借り入れることを言います。

住宅ローンの借り換えを行うことで、特に金利差が大きい場合には、住宅ローンの総返済額を減らせる可能性があります。

住宅ローンの総返済額を減らせる可能性が高いのは、借り換え前後の金利差１％以上で大きく、住宅ローンの借入残高も1000万円以上と大きい場合です。

住宅ローンを高金利時代に借りた人が、金利の低い民間金融機関の住宅ローンへと借り換えるケースが一般的です。

借り換えに対応している住宅ローンは、これまでは民間の金融機関が中心でしたが、フラット35（保証型）が出てきたことにより、借り換えできる住宅ローンの選択肢が広がりました。

住宅ローンの借り換えには、新しく住宅ローンを借り入れるときと同様に、住宅ローン残高に応じて手数料がかかりますし、登記等にかかる諸費用も必要になりますので、金利差だけで住宅ローンの借り換えを勧めるのではなく、諸費用も含めて計算するよう注意しましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済とは、住宅ローンを返済している期間中に、住宅ローンの残高のその一部または全部を繰り上げて返済することをいいます。

住宅ローンの繰り上げ返済を行うと利息負担の軽減効果があり、住宅ローンの借入開始から早ければ早いほど、その効果は大きい。

住宅ローンの繰り上げ返済には２種類あり、住宅ローン残高の全額を一括で返済する全部繰り上げ返済と、住宅ローン残高の一部を返済する「一部繰り上げ返済」があります。

住宅ローンを借り入れている人が一般的に利用するのは一部繰り上げ返済で、まとまったお金が貯まったので住宅ローンの返済に回したいという場合に利用できます。

住宅ローンの繰り上げ返済に回した金額は、基本的には全額が住宅ローンの元金部分に充当されるため、住宅ローンを借り入れてからの期間が早ければ早いほど、繰り上げ返済による利息軽減効果は大きくなり、総返済額も少なくなります。

住宅ローンの繰り上げ返済を行う場合、繰り上げ返済手数料を取る金融機関と無料の金融機関があり、フラット35などでは手数料は無料です。

また、住宅ローンの繰り上げ返済に最低限度額が設定されている場合があります。

住宅ローンの一部繰り上げ返済には、返済期間を短縮する期間短縮型と、月返済額を軽減する返済額軽減型の二種類があり、期間短縮型の方が住宅ローンの返済額は減るようです。

住宅ローンの金利タイプを選ぶのがなかなか悩ましいことはこれまでにも少し触れてきました。

住宅ローンの金利を選ぶとき、一般的には長期固定金利型が良いといわれていますが、実際には住宅ローンの返済期間によって、また金利の推移によって、必ずしも長期固定金利の方が返済額が少なくて済むということはありません。

将来の金利水準を推測しながらでも、あえて低金利で利息の負担を減らすことを優先するのであれば、変動金利型の住宅ローンを利用する方法もあります。

しかし、20年、30年と長期にわたる間の金利の動向を予測するのは簡単なことではありませんから、住宅ローンの金利の動きが推測できない、よくわからないという場合には、金利上昇リスクに備え、長期固定金利型住宅ローンを選ぶ方が返済計画や家計に影響が少なくて済むので、有利だといわれています。

住宅ローンの金利タイプで、どの金利タイプを選ぶとトクで損かという比較は、最後まで返しきった場合に比較できることであり、途中で返済できないような事態に陥っては何にもなりません。